Une crise du logement sans précédent en France

Le marché immobilier français traverse une période particulièrement difficile. Avec seulement 775 000 transactions enregistrées en 2024, soit une baisse de 17% par rapport à l’année précédente, le secteur connaît son plus faible niveau depuis 2015. Cette chute s’accompagne d’une diminution moyenne des prix de 3,9%, particulièrement marquée en Île-de-France avec plus de 5% de baisse.

Parallèlement, la demande de logement social explose avec 2,7 millions de demandeurs recensés en 2023, tandis que seulement 380 000 attributions ont été effectuées. Cette tension s’aggrave dans un contexte où la construction neuve s’effondre : seuls 164 400 logements collectifs ont été autorisés en 2024, soit un recul de 12,3%.

La pénurie d’offres locatives s’intensifie également, avec une diminution de 20% de l’offre de biens à louer dans les grandes métropoles entre 2023 et 2024. Cette situation provoque une hausse des loyers de près de 7% depuis 2021.

Le défi colossal de la rénovation du parc social

Un parc vieillissant aux besoins urgents

Le parc social français, composé de 5,3 millions de logements, présente un défi majeur : près de la moitié de ces logements ont plus de 40 ans. L’Union sociale pour l’habitat estime qu’environ 700 000 logements sociaux auraient besoin d’une réhabilitation lourde d’ici 2025.

Le coût de cette rénovation est estimé à 25 milliards d’euros sur cinq ans. Pour atteindre les objectifs de performance énergétique les plus élevés (étiquettes A ou B) d’ici 2050, l’investissement nécessaire grimpe à près de 300 milliards d’euros ; ce chiffre peut varier selon les estimations.

Objectifs ambitieux de rénovation

La France s’est fixée pour objectif la rénovation énergétique de 120 000 logements locatifs sociaux par an dès 2024. Cette ambition s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience qui vise la sortie progressive des logements aux étiquettes DPE E, F et G d’ici 2034.

Le gouvernement a signé en 2025 une feuille de route avec le Mouvement HLM pour augmenter la production de logements sociaux de 15% et rénover entre 120 000 et 130 000 logements en 2025.

La transition écologique européenne : une urgence climatique

L’ampleur du défi européen

À l’échelle européenne, le secteur du bâtiment représente un enjeu central de la transition écologique. Il génère 40% de la consommation totale d’énergie de l’UE et 36% des émissions de gaz à effet de serre. Plus de 220 millions de bâtiments édifiés avant 2001 auraient besoin d’être rénovés.

La Commission européenne a lancé une « vague de rénovation » visant à doubler le taux annuel de rénovation énergétique des bâtiments d’ici 2030, passant de 1% à 2% par an. Cette stratégie ambitionne de rénover 35 millions de bâtiments européens.

Le plan « Fit for 55 »

Le paquet « Fit for 55 » vise une réduction des émissions de gaz à effet de serre de 55% d’ici 2030 par rapport aux niveaux de 1990. Ce plan inclut des mesures spécifiques pour le secteur du bâtiment :

• Réduction de 60% des émissions des bâtiments par rapport à 2015
• Diminution de 14% de la consommation d’énergie finale
• Réduction de 18% de la consommation pour le chauffage et le refroidissement

Les propositions transformatrices du Shift Project (PTEF)

Vision systémique de la décarbonation du logement

The Shift Project, dans le cadre de son Plan de Transformation de l’Économie Française (PTEF), propose une approche systémique pour décarboner le secteur du logement qui représente 10% des émissions de gaz à effet de serre de la France. Selon leurs analyses, 36 millions de logements nécessitent des rénovations d’ici 2050.

Quatre axes stratégiques d’action

Axe 1 : Sobriété dans les constructions neuves
Le PTEF préconise une réduction progressive du nombre de logements neufs construits chaque année, en cohérence avec la démographie. Il recommande notamment de réduire en priorité la construction de maisons individuelles pour limiter l’artificialisation des sols.

Axe 2 : Massification de la rénovation énergétique
L’objectif ambitieux est d’atteindre 1 million de logements rénovés par an d’ici 2030, contre environ 300 000 actuellement. Cette montée en puissance nécessite de cibler en priorité les logements les plus énergivores et consommateurs d’énergies les plus carbonées.

Axe 3 : Décarbonation de la chaleur
Le plan prévoit l’installation de pompes à chaleur dans plus de 10 millions de logements sur le territoire français.

Axe 4 : Le bâtiment comme puits de carbone
Mobiliser le potentiel de stockage carbone des matériaux biosourcés dans la construction.

Impact sur l’emploi et les compétences

Le PTEF estime qu’il faudra recruter 110 000 personnes supplémentaires dans le secteur de la rénovation énergétique. Pour faciliter cette transition, The Shift Project propose même d’envisager un « congé rénovation » similaire au congé déménagement.

Les besoins financiers colossaux selon le Shift Project

Investissements massifs nécessaires

Le Shift Project chiffre les besoins d’investissements supplémentaires à 20 à 30 milliards d’euros par an pour la rénovation d’ici 2030. Ces montants représentent un effort financier considérable mais nécessaire pour respecter les objectifs climatiques.

À l’échelle française

Les besoins de financement pour la rénovation énergétique en France sont considérables :

MaPrimeRénov’ dispose déjà d’un budget de 3,6 milliards d’euros pour 2025. Depuis 2020, 13,9 milliards d’euros d’aides ont été accordés, générant 37,9 milliards d’euros de travaux.

La Caisse des Dépôts et Action Logement ont signé une convention de 24 milliards d’euros de financements sur la période 2025-2027 pour le développement de 200 000 logements neufs et 200 000 rénovations.

À l’échelle européenne

Les besoins financiers européens sont d’une ampleur sans précédent. La Commission européenne estime que 275 milliards d’euros supplémentaires par an de fonds publics et privés sont nécessaires pour la « vague de rénovation ».

Le budget de la politique de cohésion européenne s’élève à 378 milliards d’euros pour 2021-2027, dont 18,5 milliards pour la France avec 3,4 milliards dédiés à une « Europe plus verte ».

Les investissements climat dans l’UE ont atteint 498 milliards d’euros en 2023, mais restent nettement inférieurs aux besoins estimés à 842 milliards d’euros par an, créant un écart annuel de 344 milliards d’euros.

Le logement et les Objectifs de Développement Durable

Un levier d’action essentiel

Le logement constitue un levier d’action majeur pour l’atteinte des Objectifs de Développement Durable (ODD). L’ODD 11 vise à faire en sorte que « les villes et les établissements humains soient ouverts à tous, sûrs, résilients et durables ».

Au niveau mondial, la pénurie en logements se chiffre à 330 millions d’unités résidentielles. Le secteur contribue à 40% aux émissions mondiales de gaz à effet de serre.

Impact transversal

L’accès au logement influence directement 10 ODD différents, notamment :

• La réduction de la pauvreté (ODD 1)
• L’égalité des sexes (ODD 5)
• L’énergie propre et abordable (ODD 7)
• Le travail décent et la croissance économique (ODD 8)

Synthèse des besoins financiers consolidés

Poste de financement	Montant (Mds€)	Période	Organisme
FRANCE – Financement existant
Budget MaPrimeRénov’	3,6	2025	ANAH
Prêts CDC-Action Logement	24	2025-2027	Caisse des Dépôts
FRANCE – Besoins Shift Project
Investissements supplémentaires/an	25	2025-2030	Shift Project PTEF
Formation 110k emplois	2,2	2025-2030	Shift Project PTEF
Décarbonation complète secteur	600	2025-2050	Shift Project PTEF
PARC SOCIAL FRANCE
Rénovation 5 ans	25	2025-2030	Union Habitat
Rénovation complète 2050	300	2025-2050	Union Habitat
EUROPE
Budget cohésion UE	378	2021-2027	Commission UE
« Vague rénovation »/an	275	Post-2025	Commission UE
Écart investissements/an	344	2025-2030	A trouver

Conclusion

Les enjeux de l’immobilier et du logement en France et en Europe révèlent l’ampleur des défis à relever pour concilier besoins sociaux et transition écologique. Les analyses du Shift Project dans le cadre du PTEF confirment que les montants financiers nécessaires – plus de 1 000 milliards d’euros sur 25 ans pour la France seule – requièrent une mobilisation sans précédent des acteurs publics et privés.

L’objectif de 1 million de logements rénovés par an d’ici 2030 proposé par The Shift Project représente un triplement de l’effort actuel et nécessitera 25 milliards d’euros d’investissements supplémentaires annuels. Cette transformation implique également la création de 110 000 emplois supplémentaires dans le secteur de la rénovation énergétique.

La réussite de cette transformation dépendra de la capacité à articuler efficacement les différents mécanismes de financement existants et à développer de nouveaux instruments financiers innovants. L’enjeu dépasse la seule question du logement : il s’agit de construire des territoires durables et inclusifs, condition essentielle à l’atteinte des objectifs climatiques et de développement durable, avec une réduction de 5% par an des émissions de gaz à effet de serre comme le préconise le PTEF.

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Sources – En savoir plus

Marché immobilier en France : bilan 2024, perspectives 2025 – BPI France – BIG
Parc HLM : les enjeux de la réhabilitation et de la transformation écologique – actu-environnement
2024 : l’année du désastre ; 2025 : des raisons d’espérer ! – Carbon Cutter Carbon Cutter
Rénovation et construction de logements sociaux : enjeux et solutions – Réseau CLER Réseau CLER
Des logements plus nombreaux et de meilleure qualité – Haut Conseil pour le Climat
Investissement locatif en 2025 : Opportunités et défis – frenchweb
L’avenir du logement social : enjeux, défis et innovations – oui-act
Crise du neuf, ventes record et taux en baisse – tf1info
Le marché locatif en 2025 : défis et opportunités pour les investisseurs – ENGIE
Le marché immobilier en France en 2025 : entre opportunités et défis – caissedesdepots
Relance du logement social : Valérie Létard et le Mouvement HLM – architectes.org
L’accès au logement, un outil incontournable pour atteindre les objectifs du développement durable – Fédération Promoteurs Immobiliers
Transition énergétique – ecologie.gouv.fr
Plafonds de ressources HLM 2025 – Commission Européenne – France
L’accès au logement pour la réalisation des Objectifs de développement durable – ecologie.gouv.fr
Loi de Finances 2025 : des avancées pour le logement social – Union Sociale pour l’Habitat i4ce.org
ODD11 Faire en sorte que les villes et les établissements humains soient ouverts à tous – Agenda 2030 France agenda-2030.fr
Financer la rénovation énergétique des bâtiments : un défi européen – agenda-2030.fr
Stratégie et objectifs 2025 pour relancer le logement social – ecologie.gouv.fr
Des moyens pour répondre aux besoins en matière de logement – union-habitat.org
Le « green deal » européen, signal positif pour le logement abordable ? – Action Logement
Rénovation énergétique des bâtiments : l’Europe accélère – theshiftproject
2024-2029 : vers un plan européen d’investissement massif en logements abordables et durables – Banque des Territoires
Fit for 55 : quels enjeux pour les collectivités et entreprises ? – theshiftproject
Transition énergétique : quel coût et quelles mesures prioritaires ? – Banque des Territoires
Green deal : un pacte à la hauteur des enjeux climatiques ? – Banque Européenne d’Investissement – EIB
Cohésion 2021-2027 FEDER – FSE+ – Le Parisien Solutions
La directive relative à l’efficacité énergétique (DEE) – Crédit Agricole – CA
Rénover mieux: leçons d’Europe – Haut Conseil pour le Climat ecologie.gouv.fr
État des lieux des investissements climat en Europe – I4CE
Action logement aide à la rénovation énergétique avec un prêt – Hellio
Financement des travaux : nos différents prêts – cafpi
Caisse des Dépôts, Banque des Territoires – CDC Habitat